Teljes gőzzel beindult az építkezési, felújítási időszak és a bőkezű támogatásoknak köszönhetően még azok is belevágnak a munkába, akik még nem, vagy régebben építkeztek. Szerencsére egyre kevésbé jellemző az “oldjuk meg okosba”, szavak szintjén létező megállapodás építtető és kivitelező között. A mindkét fél jogait és kötelezettségeit tartalmazó szerződéssel elejét vehetjük a későbbi vitáknak és pereskedéseknek, nem utolsósorban pedig a szerződés anyagilag is védi a feleket.
Magánszemélyként építési, felújítási munkával kapcsolatos szolgáltatásról – legyen szó egy családi ház komplett építési kivitelezéséről vagy kisebb, felújítási munkáról, átalakításról – minden alkalommal ajánlott a kivitelezővel vállalkozási szerződést kötni. Az ilyen jellegű szerződések csak írásban érvényesek és a hatályos jogszabályoknak megfelelő tartalmúnak kell lenniük. Az építési munkát csak a szerződés megkötése után lehet megkezdeni.
A szerződés összeállításánál lényeges, hogy mindkét fél érdekeit megfelelően védje: egyiküknek se legyenek olyan eszközei, melyekkel ellehetetlenítik a másikat (biztosítékok, kötbérek, felmondási okok). Ügyelni kell a részteljesítések, részhatáridők, részletfizetések megállapítására.
Vállakozási szerződés a törvény szerint
Az általános szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) XXXVII. fejezet 6:238-6:250 paragrafusai tartalmazzák, ezen belül a 6:252§ kizárólag a kivitelezési szerződésre vonatkozó rendelkezésekkel foglalkozik.
Természetesen a Ptk. hatályos rendelkezéseitől eltérhetünk, ha erre megvan a közös akarat, azonban – és ez nagyon fontos! – a Kivitelezési kódex előírásaitól nem. A Kivitelezési kódex az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormány rendelet. Kötelező szerződéses elemeket tehát ebben a kódexben találunk.
Fogalmak, melyekkel tisztában kell lennünk szerződéskötéskor
Építési tevékenység megszervezése
Az építési tevékenység végzésének feltételeit a vállalkozó úgy köteles megszervezni, hogy biztosítsa a tevékenység biztonságos, szakszerű, gazdaságos és határidőre történő befejezését. Az anyagok beszerzéséről ugyancsak a vállalkozónak kell gondoskodnia, de ebben másképp is megállapodhatnak a felek. Abban az esetben, ha a megbízó szerzi be az anyagokat, vagy annak egy részét, akkor ezt is rögzíteni kell a szerződésben. A lényeg, hogy minden vállalás pontosan meg legyen fogalmazva.
Megrendelő utasítási joga
A vállakozónak a megrendelő utasításai szerint kell eljárnia, de ez nem vonatkozik a tevékenység megszervezésére és nem nehezítheti a teljesítést. Fontos, hogy abban az esetben, ha a megbízó nem megfelelő (szakszerűtlen) utasítást ad, a vállalkozónak kötelessége őt erre figyelmeztetni, de akár el is állhat a szerződéstől (ha a megbízó az utasítást a figyelmeztetés ellenére fenntartja). Ebben az esetben a kockázat a megbízóé.
Építési tevékenység helye
A munkaterületet a megbízó jelöli ki, aki köteles azt a tevékenységhez szükséges állapotban a vállalkozó rendelkézésre bocsátani. Amíg a terület nincs a megfelelő állapotban a vállalkozó megtagadhatja a munka elvégzését, végső esetben elállhat a szerződéstől és kártérítésre jogosult
Ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a területet a vállalkozó teszi alkalmassá a munka elvégzésére, a költségeket akkor is a megbízó fizeti.
Ellenőrzési jog
A megbízó bármikor ellenőrizheti a tevékenységet és a felhasznált anyagokat. Ha az ellenőrzés nem megfelelő, a vállakozó akkor sem mentesül a szerződésszegés jogkövetkezményei alól.
Összehangolt munkavégzés
Ha ugyanazon a területen több vállalkozó is dolgozik egyidejűleg vagy egymást követően, a munkák összehangolt és hatékony elvégzéséről, ennek feltételeiről a megbízónak kell gondoskodnia.
Többlet- és/vagy pótmunka
Többletmunka: a szerződés tartalmát képező, de a díjazás meghatározásánál figyelembe nem vett munka, amely nélkül az építmény nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra. Ezt a vállakozó köteles elvégezni.
Pótmunka: utólag megrendelt, az esetleges módosítások miatt szükséges munka. Ezt a vállalkozó akkor köteles elvégezni, ha ez nem teszi a feladatát aránytalanul terhesebbé
Vállalkozó díjazása
Átalánydíj esetén a vállalkozó igényelheti a pótmunka ellenértékét, de a többletmunka ellenértékére nem jogosult. A megbízónak ezt csak akkor kell megtéríteni, ha olyan költségek merültek fel, melyek a szerződéskötéskor nem voltak előreláthatók. A díj megfizetése a szerződés teljesítésekor esedékes
A vállalkozó zálogjoga
A vállalkozót a szerződésben foglalt díj és költségek biztosítására zálogjog illeti meg. Ezt a megbízó vagyontárgyain érvényesítheti.
Átadás-átvétel
Az elvégzett munkát (épületet) a vállalkozó egy átadás-átvételi eljárás keretében köteles átadni. Ekkor a felek elvégzik a szükséges vizsgálatokat. Az eljárás időtartama 30 nap.
Az átvétel nem tagadható meg olyan hiba miatt, melynek kijavítása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot.
A szerződés lehetetlenülése
Akkor, ha egyik félnek sem hibája, hogy a szerződés teljesítése lehetetlenné válik. Ha a lehetetlenülés a vállalkozó oldalán merül fel, nem tarthat igényt a díjazásra. Ha a megbízó oldalán merül fel, a vállalkozót megilleti a díj, de abból levonható az összeg, melyet a vállalkozó a lehetetlenülés miatt megtakarított. Ha mindkét fél oldaláról felmerült lehetetlenülés, akkor a vállalkozót a díj arányos része illeti meg (az addig elvégzett munka arányában).
A szerződés felmondása, elállás a szerződéstől
A megbízó bármikor elállhat a szerződéstől a szerződés teljesítésének megkezdése előtt, illetve a teljesítésig a szerződést felmondhatja. Ekkor köteles a vállalkozónak a díj arányos részét megfizetni, vagy a szerződés megszűnésével okozott kárt megtéríteni. A kártalanítás a vállalkozói díjnál nem lehet magasabb.
Építési alvállalkozói szerződés minta letöltése
Forrás: Miniszterelnökség / Lechner Tudásközpont
A szerződés megkötésekor a felek természetesen kihagyhatják azokat a részeket, melyek megítélésük szerint számukra nem lényegesek.
Folytatás Facebook-kal