Közös tulajdon létrejöhet a tulajdonosok megállapodása alapján, vagy anélkül, esetleg akaratuk ellenére. Cikksorozatunk második részében néhány jellemző esetet tekintünk át, példálózó jelleggel, a teljesség igénye nélkül.
Közös vétel
Előfordul, hogy többen úgy döntenek, közösen vásárolnak ingatlant. Ebben az esetben az adás-vételt igazoló okiratban döntenek a tulajdoni hányadokról. De nincs mindenki tisztában a közös vétel valódi természetével. Így történhet meg, hogy valaki „véletlenül” lesz társtulajdonosa egy ingatlannak. Ilyen eset például, amikor kiparcelláznak egy területet, azon építési telkeket alakítanak ki, és az eladó úgy próbálja az ingatlanok árát csökkenteni, hogy a lehető legkisebb területű telkeket alakítja ki. Van, hogy párszáz négyzetméteres területeket hirdetnek 2,5−3 millió forintért. Az érdeklődő figyelmét természetesen az olcsó vételár ragadja meg, és figyelmen kívül hagyja az osztatlan közös tulajdon kifejezést. Ha a vevők vennék a fáradságot, és érdeklődnének az építési szabályok felől, rájönnének, hogy ilyen kis területen önálló építési telek nem alakítható ki, és ezzel sok későbbi meglepetéstől kímélnék meg magukat. Sokan azonban nem tulajdonítanak jelentőséget annak, hogy a „telek” valójában egy építési telek része. Ha az adásvételt koordináló iroda komplex szolgáltatásként nemcsak az értékesítésben, hanem az építési tervek elkészítésében, és a kivitelezésben is közreműködik, előfordul, hogy a tulajdonos csak később döbben rá, valójában társtulajdonos.
Élettársak, házastársak
Az élettársak vagyoni helyzetére vonatkozó szabályok tekintetében a Polgári Törvénykönyv szűkszavú. Az élettársak együttélésük alatt a szerzésben való közreműködésük arányában szereznek közös tulajdont. Ha a közreműködés aránya nem állapítható meg, azt azonos mértékűnek kell tekinteni. A háztartásban végzett munka a szerzésben való közreműködésnek számít.
A házastársak vagyoni helyzetére vonatkozó szabályokat az 1952. évi IV. törvényben (a házasságról, a családról és a gyámságról) találjuk. Az alapelv, hogy a házasság megkötésével a házastársak között a házassági életközösség idejére házastársi vagyonközösség keletkezik. Ennek megfelelően a házastársak osztatlan közös tulajdona mindaz, amit a házassági életközösség ideje alatt akár együttesen, akár külön-külön szereztek, kivéve azt, ami valamelyik házastárs különvagyonához tartozik. Figyelem: akár együttesen, akár külön-külön szereztek!
A törvény rendelkezései szerint a házastárs különvagyonához tartozik:
- a házasságkötéskor megvolt vagyontárgy,
- a házasság fennállása alatt öröklés jogcímén szerzett vagy ajándékba kapott vagyontárgy,
- a személyes használatra szolgáló és szokásos mértékű, illetőleg mennyiségű vagyontárgy,
- a különvagyon értékén szerzett vagyontárgy.
Fenti szabálytól a házastársak akár még a házasságkötés előtt eltérhetnek és egymás közötti vagyoni viszonyaikat – a házassági életközösség tartamára – szerződéssel rendezhetik. A szerződésben a törvény rendelkezéseitől eltérően határozhatják meg, hogy mely vagyon kerül a közös-, illetve a különvagyonba. A szerződést közokiratba vagy jogi képviselő által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A törvény a házastársak lakáshasználatára vonatkozóan további rendelkezéseket tartalmaz. Mivel jelen cikk célja a tulajdonviszonyok áttekintése, a használatra vonatkozó szabályok ismertetésétől most eltekintünk.
Öröklés
Gyakran öröklés útján keletkezik közös ingatlan tulajdon. Akár az örökhagyó végakaratának megfelelően, akár – végrendelet hiányában – a törvényes öröklés szabályainak megfelelően válnak tulajdonossá az örökösök, Mivel az örökösök közötti – sőt gyakran az örökhagyóval fennálló – viszony sokszor nem éppen felhőtlen, számolni kell a konfliktusok kialakulásának lehetőségével.
Az ingatlanon való tulajdonszerzésre vonatkozó főszabály öröklés estén is érvényes, tehát az örökösök csak az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzést követően lépnek tulajdonosi pozícióba.
Különös esetek
Az előzőekben tárgyalt esetek eredményezik a leggyakrabban közös tulajdon létrejöttét. De persze nem kizárólagosan. Vegyünk egy a Polgári Törvénykönyvben nevesített esetet:
Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel – a felek eltérő megállapodása hiányában – közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.
Ez a szabály csak jóhiszeműség esetén jut érvényre. Nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.
Folytatás Facebook-kal