Lakásvásárlási tanácsadó

A mai piaci kínálatban minden megtalálható: használt lakás, újszerű lakás, új építésű lakás, stb. Biztos sokakban felmerült már a kérdés, vajon melyik lenne az igazi?

A régi, használt lakások közül nagyon kevés olyan található, amely igazán jó alapanyagokból lett építve. A belső terekben felhasznált anyagok legtöbbször már egy meghatározott jelleget kölcsönöznek a lakásnak. Az ilyen típusú lakás előnye lehet azonban a vastag falazat, ami nagyon jó hő és hangszigetelő egyaránt. Egy régi lakást igen nagy gonddal, alaposan meg kell nézetni egy hozzáértő szakemberrel és a lehető legtöbb adatot be kell gyűjteni a már megtörtént módosításokról, felújításokról. Az sem mindegy, hogy saját használatra, vagy eladásra lett felújítva. Az utóbbi esetben nem biztos, hogy a legjobb alapanyagok kerültek beépítésre, sok esetben a probléma nem a gyökereinél lett orvosolva, hanem csak látszat oldalról. Például beázásnál, ahol mondjuk csőrepedés van, lehet, hogy gyors festéssel eltűnnek a nyomok, amely helyiség ha nincs használva, úgyis szép marad, amíg az első lakó be nem költözik.

A legtöbb régi lakás legtöbbször átalakításra szorul. Sokszor a használt lakás megvásárlása után egy átalakítása annyi pénzbe kerül, mintha valaki egy új lakás mellett döntene. Nem mellékes a felújításra fordított idő és energia sem. Vannak azonban a régi, klasszikus lakásoknak egy olyan hangulatuk, amely sok szívet rabul ejt, és sokan inkább választják ezt a fáradságosabb megoldást ahhoz, hogy álmuk valóra váljon.

Az két-három éve épült használt lakásokról viszont már kevesebb rosszat lehet elmondani. A ház ilyen idős korára már elhelyezkedett, nincsenek már dilletációs problémák, nincsenek utólagos falrepedések, vagy egyéb hasonló meglepetések. A legtöbb hiba már felszínre került és garanciálisan ki lehet javíttatni. Fontos tudni, hogy 2008. április 1-jétől minden új lakást energetikailag minősíteni kell. Ez a minősítés több összetevőből áll. Figyelembe veszik a felhasznált építőanyagokat, a gépészeti (fűtési-) rendszereket és az épület villamos energia fogyasztását is. Ezért ha valaki most akar vásárolni, már biztonságosabb otthont tudhat magáénak. Minél fejlettebb műszaki megoldásokat tartalmaz egy adott lakás, annál nagyobb a valószínűsége, hogy magasabb besorolást kap. Ez igazolja az épület energia felhasználását, ami számszerűen a rezsiköltségekben fog megmutatkozni.

Tudni kell azonban azt is, hogy 2009 áprilisától a régebbi, használt lakásokat is csak ezen energetikai tanúsítvány birtokában lehet értékesíteni, illetve bérbe adni.

Az új építésű lakások esetében legtöbbször a lakás még nem nyerte el végleges formáját, amikor megvehetjük és beleszólhatunk, hogy például milyen burkolat kerüljön az adott helyiségekbe, milyen szaniterek legyenek beépítve, vagy éppen milyen színű legyen a fal. Bizonyos kereteken belül a belső terek kialakításában is kapható némi szabadság: falat helyeztethetünk át, ajtókat szüntethetünk meg, stb. Fontos viszont, hogy az elképzeléseket lehetőleg minél hamarabb jelezzük a beruházónak, hogy a módosításokat a kivitelezővel időben megbeszélhessék és elvégezhessék. Az új lakásokra például nagyon szigorú hő- és hangszigetelési szabványokat kell betartani, korszerű, egyedi mérésű fűtőberendezéseket kell beszerelni, a lakásokat több ponton záródó biztonsági bejárati ajtóval kell ellátni. Ezek mind hozzájárulnak a kényelmesebb, nyugodtabb, biztonságosabb és költséghatékonyabb otthonhoz.

Hátrány viszont, hogy legtöbbször csak utólag derül ki, hogy valóban mindent úgy végzett el a kivitelező, ahogyan abban megállapodtak. Legtöbbször itt sem a látható dolgokról van szó, hanem például a szigetelőréteg megfelelő elhelyezéséről, a gépészet esetében a csövek megfelelő illesztéséről, szigeteléséről. Sok esetben az építkezés végére eső munkafázisok, fugázás, csempézés, festés már nem kap megfelelő időt a tökéletes eredmény eléréséhez, ezért pl. a fuga idő előtt kiesik. A ház kezdeti diletációs mozgása miatt a lakás falai repedezni kezdenek, ami utólagos festést követel. Egy földszinti lakás esetén gyakran megesik, hogy a csatornázás csövei nem megfelelő szögben lettek elhelyezve, a konyhában, fürdőben, vécében dugulás fordulhat elő.

További fontos tényezők

Amennyiben valaki használt lakást értékesít nincs áfakötelezettsége. Új lakás eladása esetén viszont be kell fizetni az aktuális forgalmi adó szerinti százalékot. Ezért ha nem akarunk naivan hozzáállni, elmondhatjuk, hogy az új lakás árában már bennfoglaltatik ez az értékesítési többletköltség, azaz a vevő megfizeti az áfát. Így az új lakás sajnos 20-30 %-kal drágább, mint a használt, csak az adózás miatt.

Jelenleg az illeték törvények az új építésű lakásokat támogatják. Információink alapján egy 15 millió forint alatti új építésű lakás illetékmentes, a felett pedig 4 % illetéket kell fizetni. Régi lakás esetén viszont 4 millió forintig 2 %, a felett viszont 6 % adót kell fizetni. Egy 20 millió forintos használt és új lakás esetén az eredmény tehát a befizetendő illetéket figyelembe véve:

• Használt lakás: 1 040 000 Ft
• Új lakás: 200 000 Ft.

Ez mindenki számára lényeges különbség.

A lakásfinanszírozás terén is érezhető a különbség. Új lakás esetében nem, használt lakás esetében viszont biztos, hogy ingatlanbecslésre kerül sor, amit a vevő fog kifizetni. A használt lakás esetén a megállapított értéknek csak általában 80-90 %-át fogadják el hitelbiztosítékként, új lakás esetében viszont a szerződéses vételárat. Nem utolsó az önerő kérdése sem, ahol az új és használt lakás között nem ritka a 20 % -os többlet a használt lakást vásárló terhére.

Amennyiben valaki első tulajdonos, tehát egy új építésű lakást elsőként vesz meg és ezt valamilyen oknál fogva el kívánja adni, a lakás újszerű minősítést kap, ami a gyakorlat szerint sokkal hamarabb elkel, mint egy használt lakás. Sajnos régi lakást többen kívánnak eladni, mint újszerűt, ezért az a piac igen telítődött. Ennek eredménye, hogy egy újszerű lakást, nemcsak hamarabb, de magasabb értéken is el lehet adni, mint egy klasszikus használt lakást.

Ha valaki lakásvásárlás mellett dönt, mindenekelőtt javasolt alaposan utánanézni nemcsak a vételárnak, a hiteleknek, hanem célszerű átgondoli az erre szánt időt, energiát és csak ezután érdemes összeadni. Így sokkal magabiztosabban, gyorsabban fog tudni dönteni és nem érik majd meglepetések.