Enyém a vár, tiéd a …

Mikor is lesz a miénk a megvásárolt lakás? A lakásvásárlás buktatói, avagy a csalárd eladó és a hiszékeny vevő története.

Évekkel ezelőtt egyik barátom mesélte el a következő történetet:

Feleségével úgy döntöttek, hogy elég volt az albérletből, saját lakást vesznek. Örököltek némi pénzt, amit kiegészítettek évek alatt összegyűjtött megtakarításaikkal. Abban a szerencsés helyzetben voltak, hogy még hitelt sem kellett felvenniük ahhoz, hogy egy szerényebb kis lakrészt vásároljanak. hamarosan találtak is egyet. A tulajdonos bizalmat keltő, idős néni volt, és olyan kedvező áron kínálta a lakást, hogy barátom hajlott rá, nem is fog alkudni. Azután mégis megpróbálta, a néni pedig habozás nélkül engedett az árból.

Itt már kicsit gyanússá vált a dolog. De mivel a friss tulajdoni lap „tiszta” volt, a pár gyorsan elaltatta a gyanakvását. Vitték az ügyvédjüket, megkötötték a szerződést, azután néhány nap múlva mentek volna átíratni a lakást. És ekkor jött a hideg zuhany: a nénike még aznap két másik vevőnek is eladta az ingatlant. Közülük az egyik már be is jegyeztette az adásvételt.

Barátomra hosszú, nehéz kilátásokkal kecsegtető pereskedés várt. Nekem meg az esetről a gyermekkoromat idéző mondás jutott eszembe: „enyém a vár, tiéd a lekvár”. Hogyan lehetséges ez?

Természetesnek véljük, hogy ha megállapodunk valakivel valamely, a tulajdonát képező dolog megvásárlásában, majd a vételárat kiegyenlítjük, és a dolog a birtokunkba kerül, akkor az a továbbiakban a mi tulajdonunk lesz. A helyzet valójában ennél sokkal bonyolultabb. Még akkor is, ha a teljes vételárat a szerződés megkötésével egy időben kiegyenlítjük. És akkor még nem szóltunk a részletfizetésről vagy a lízingről.

Nem az ingatlanátruházás az egyetlen elidegenítési forma, amit valamely hivatalnak, hatóságnak jelentenünk kell. Gondoljunk csak arra, hogy például, ha gépkocsit vásárolunk, a tulajdonos változást 15 napon belül be kell jelentenünk az okmányirodában. Tehát, amint a szerződés aláírását követően az eladó átadja a forgalmi engedélyt és a kocsi kulcsait, tulajdonosok lettünk, gyakorolhatjuk jogainkat, terhelnek a tulajdonjogból fakadó kötelezettségek.

Azonban ingatlan elidegenítésére vonatkozó szabályozás különös helyet foglal el a hatályos magyar jogrendben. Nem elég az adásvételi szándékot írásba foglalni, és a lakás kulcsait átadni. A vevő csak az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzést követően válik tulajdonossá. Ebben az esetben a tulajdonjogot az adásvételi szerződés, és a birtokbaadás megalapozza ugyan, de valójában a nyilvántartásba-vételtől lesz a miénk az ingatlan.

Ez a szabály igen furcsa helyzeteket eredményezhet. Tekintsük át a hatályos Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezéseit:

Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 117. §

(3) Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

(4) Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni többszöri ajándékozás esetén is.

Fentieket összegezve arra a megállapításra juthatunk, hogy az ingatlan vásárlása korántsem kockázatmentes ügylet. Már az előszerződés megkötésekor, a foglaló vagy az előleg adásakor, átvételekor is járjunk el kellő alapossággal.

Dr. Holló Sándor
www.perhelyett.hu
dokumentumcentrum.hu