Tényleg minden esetben a CSOK a legjobb megoldás? Az erre létrehozott oldalakon minden hitelkonstrukciót összhasonlíthatunk egymással? Hogyan járhatunk a legjobban, hol vannak buktatók? – többek között ezekről is kérdeztük Lőrincz Levente pénzügyi tanácsadót, aki számos olyan szempontra hívta fel a figyelmet, amelyek segíthetnek abban, hogy minél kevesebb bosszúsággal járjon, amikor lakáscélú hitelt veszünk fel, hogy otthont teremtsünk maginknak, családunknak.
A több hitel is lehet jó hitel
Amikor eldöntjük, hogy otthonteremtés, vagy felújítás céljából hitelt szeretnénk felvenni, és ehhez kezdőlépésként összehasonlító oldalakat böngészünk, mire kell különösen odafigyelni?
A különböző összehasonlító oldalak csak a standard hiteleket tudják egymással összehasonlítani, vagyis azokat, amelyek mindegyik banknál elérhetőek. Ezek jellemzően vagy a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek vagy standard piaci konstrukciók. Azonban a bankok kínálnak egyéb, olyan extrém konstrukciókat is, amelyeket emiatt nem lehet összehasonlítani más pénzintézetek termékeivel. Hogy melyik a kedvezőbb, alapos, szakember segítségét igénylő utánajárást igényel. Jellemező hiba, vagy inkább laikusságból fakadó tájékozatlanság a hitelfelvevők részéről, és erre sokszor még az ügyintézők sem hívják fel a figyelmet, hogy a különböző hitelkonstrukciók összefésülhetők egymással, mint egy kvázi személyre (jobban) szabott csomag. Például jogosult vagyok CSOK hitelre, mondjuk 15 milllió forintra, de nekem 30 millió forintra van szükségem, akkor hagyom a CSOK-hitelt, és felveszek 30 milliót, onnan, ami a legjobb a piacon. De ezt nem így kell csinálni, mert nem vagy-vagy kérdés, hanem optimális esetben is-is. Vagyis felveszem a 15 millió forint CSOK-hitelt, utána megnézem, mi a második legjobb megoldás, és ha abból a fajtából csak 10 milliót lehet felvenni, akkor annyit veszek fel, majd ugyanígy tovább haladva a piaci hitelek közül kiválasztom a következő legjobbat, ami elérhető. Így három féléből raktam ugyan össze a hitelemet, jó esetben egy banknál felvéve, és így bár három különböző törlesztőt is vonnak majd le a számlámról, de összességében ez így is kevesebb lesz, mint ha egyetlen, nagyobb összegű hitel keretében veszem fel a szükséges összeget. Ez a konstrukció arra jó példa, hogy nemcsak befektetéseket, hanem egy hitelt is lehet portfoliózni.
Laikusan, mint amilyen én is vagyok, nem biztos, hogy könnyű eligazodni a pénzintézetek világában, hogy mi és hogyan hat a törlesztőrészletemre, hogy miért és milyen kamatlábakkal számolnak egy-egy hitelnél.
Vannak olyan bankok, amelyek azzal a stratégiával élnek, hogy amíg a többi pénzintézet emeli a kamatlábat, ők egy picit elkezdenek csökkenteni rajta. Ők úgy vannak vele, ha már egyébként is elég olcsónak számítanak a piacon, akkor ha minimálisan is, de még tovább csökkentek a kamatlábakon, így jó eséllyel még többen vesznek fel lakáshitelt náluk. Aki ezeknél a bankoknál meg tud felelni minden feltételnek, az jól járhat.
Mi a jobb: változó, vagy fix kamatozás?
A törlesztés menetének szempontjából mi a legfőbb különbség a fogyasztói oldalon, amivel feltétlenül tisztában kell lennünk a rögzített, illetve a változó kamatozású konstrukciók esetében?
Ha egy fix kamatozású hitelt szeretnék felvenni, akkor azt a jövedelmem legfeljebb 50-60 százalékával terhelheti meg a bank. Ha viszont változó kamatozásút veszek fel, csak 25-30 százalékkal, vagyis a jövedelmem legfeljebb 25-30 százaléka lehet a havi törlesztőrészlet. Ennek az az oka, hogy a hatályos jogszabályok szerint kalkulálni kell azzal a kockázattal, ami a változó kamatozásból fakad. Itt érdemes megjegyezni, hogy léteznek periodikusan változó kamatozású hitelek is, amelyeknek például 5 vagy 10 évig rögzített a kamata. Fontos, mert sokakat érint, hogy a svájci frank alapú hiteleket is szinte mind változó kamatozásúra váltották át a forintosításkor, vagyis ezeket a hiteleket sokkal jobban veszélyezteti a kamatlábak emelkedése. Ráadásul Magyarországon még mindezeken túl is meglehetősen sok a változó kamatozású hitelkonstrukció, amelyeknél jellemzően leggyakrabban három havi bankközi kamatlábhoz van igazítva a hitel kamatozása, vagyis negyedévente felülvizsgálják, hogy mennyi kamatot fizetünk a banknak.
Habár az újak kötését már jó ideje megszüntették, még ma is sokaknak van valamilyen lakástakarék számlája. Ezek hogyan befolyásolják a törlesztés menetét?
Például ma is lehetnek még olyan hitelek, amelyek lakástakarék pénztárral kombináltak. Fontos tudni, hogy – mivel ezek általában türelmi időszakos hiteltípusok – amíg a lakástakarékpénztár futamideje nem jár le, addig az ügyfél egyetlen forint tőkét nem fizet, vagyis minden egyes forint, ami a törlesztőrészletbe kerül, az csak a kamatra megy el. Aztán amikor lejár a lakástakarék, akkor annak a tőkéjét, a megtakarítást az állami támogatással együtt beleforgatják felvett hitel tőketartozásába. Innentől kezdve az egész átalakul egy klasszikus lakáshitellé, amelyeknek havi törlesztése tőkét és hitelt egyaránt tartalmaznak. Érdemes lehet kihasználni a lakáshiteltől függetlenül indított lakástakarék szerződés adta lehetőségeket. Ha azt valaki már több, mint négy éve kötötte, akkor jár a 30 százalékos állami támogatás. Ha megvan ez a négy évem, akkor akár egy hosszabb megtakarítást is megszüntethetek előbb, ugyanakkor azzal számolni kell, hogy a szerződésben annak idején bekerülhetett olyan feltétel is, amely szerint ilyen esetben a megtakarítás kifizetésekor levonnak bizonyos (a szerződéskötésnél elengedett) díjakat, ha adott futamidő előtt szüntettem meg a számlát (hűségidő). Mindezek mellett ezek a megtakarítások önerőként felhasználhatók lakásvásárláskor. Fontos még, hogy lakástakarékszerződéshez jellemzően tartozik egy később felvehető hitelkonstrukció is. Habár ez nem túl nagy összegű, viszont rögzített a kamatlába, vagyis ha felveszem a hitelt, akkor azt ezzel a bizonyos kamatlábbal tehetem meg, amelyik a szerződéskötés pillanatában volt érvényes, ami a mostani kamatkörnyezetben előnyt jelent.
Ez is érdekelhet
Jó megoldások a CSOK-on túl
Kamatlábaknál maradva: A CSOK-nál ez 3%. Van ennél kedvezőbb most? Vagy alapvetés, hogy a CSOK a legjobb megoldás? Ha felvehetem, és szükségem van rá, vegyem is fel?
A CSOK-hitelnél nagyon jól hangzik a 3%-os kamatláb, de azt figyelembe kell venni, hogy minden egyes kamattámogatott hitel mögött (mint amilyen a CSOK-hitel is) az állampapírhozam vagy legalábbis állami ígéret áll, nagyon leegyszerűsítve az állam jelenti a biztosítékot. Reméljük nem lesz ilyen, de ha mégis bekövetkezik egy államcsőd, és az állam nem tudja tovább finanszírozni ezeket a hiteleket, akkor a CSOK-hitelek onnantól kezdve egészen biztosan nem 3 százalékos kamatláb alapján lesznek számolva, így nagyon elszállhatnak. Hogy lehet-e jobb megoldás adott esetben, mint a CSOK-hitel, ez nézőpont, kockázatvállalás kérdése is, szerintem vannak olyanok, akik jobban járhatnak piaci hitellel. A CSOK 25 évre vehető fel, ilyen távlatban meglehet az esélye olyan eseménynek, mint az államcsőd, vagy akár egy puccs, tehát a kamattámogatott hitelnek megvan ez a fent említett – talán nem túl valószínű, de nem is kizárható – kockázata. Mindezeket is figyelembe véve érdemes elgondolkodni olyan hitelen, ami a piacon érhető el, hosszabb futamidejű, mint a CSOK típusú, de kevesebb is a rizikója. Például volt olyan ügyfelem, akinek kisebb havi törlesztőrészlet jött ki adott összegű hitelfelvételre a 30 éves fix kamatozású hitelnél, mint a 25 éves CSOK-os változatnál, ráadásul annak mértékét nem is befolyásolja úgy egy államcsőd, így adott esetben jobban járhatunk egy ilyen hitellel.
A cikk megírásához Lőrincz Levente, pénzügyi tanácsadó nyújtott szakmai segítséget.
https://www.facebook.com/lorinczlevente.aegon
leventelorincz@t-online.hu
Folytatás Facebook-kal